変動金利の住宅ローンで金利が上がっても、毎月の返済額がすぐには変わらない場合がある。支出の見通しを立てやすくする仕組みだが、借入コストまで据え置かれるわけではない。購入予算を考える際は、月々の引落額と元金残高を別々に見る必要がある。
二つのルールが制限するもの
「5年ルール」は、対象となる変動金利・元利均等返済のローンについて、金利が変わっても約定返済額の見直しを一定期間ごとに行う仕組み。「125％ルール」は、その見直しで返済額が増える場合に、直前の返済額の125％を上限とする仕組みだ。どちらも金利そのものの上限ではなく、利息の免除でもない。採用の有無、見直し時期、繰上返済時の扱いは金融機関と契約によって異なる。
例えばドコモSMTBネット銀行の案内では、契約日によって返済額変更の月が異なり、一部繰上返済後の毎月返済額の再計算には両ルールを適用しないと明記されている。自分の契約にも同じ条件があると推測せず、契約書と返済予定表で確認したい。
返済額が同じでも、内訳は変わる
元利均等返済の毎月返済額は、元金部分と利息部分の合計だ。金利が上がって引落額が据え置かれれば、利息の割合が増え、その分だけ元金の減り方が遅くなる。上昇幅によっては未払利息が生じ得る。125％の上限があるからといって、増えた利息が消えるわけではない。
感度を見るための概算として、借入残高が1億円の時点で適用金利が年1ポイント上がれば、当初の残高に対する利息負担の差は年約100万円、月あたり約8.3万円に相当する。実際の利息は日々の残高や適用開始日で変わるため、これは返済額の予測値ではない。
購入予算では三つの数字を並べる
1. 当初の毎月返済額
当初の金利で無理なく支払えるかを確認する。ただし、その額だけで将来の負担を判断しない。
2. 金利上昇時の残高と返済額
複数の金利を置き、返済額の見直し前後に加えて、同じ時点のローン残高を比較する。金利が上がったときに「毎月の支出がまだ同じ」であっても、売却・借換え時に残る負債額は別の問題だ。
3. 住宅ローン以外の現金支出
マンションなら管理費、修繕積立金、固定資産税なども並べる。購入時の諸費用と、売却時に必要な費用も資金計画に入れる。収入に賞与や株式報酬が含まれる場合は、毎月確実に使える資金と変動し得る資金を分けておくと判断しやすい。
契約前に確認すること
金利の改定日、返済額の見直し日、125％上限の対象、一部繰上返済後の再計算、未払利息と満期時の扱いを、候補の金融機関ごとに確認する。制度の説明と、自分が契約する商品に適用される条件は同じとは限らない。
購入価格と金利を変えた概算には、住宅購入資金計画シミュレーターも利用できる。借入可能額だけで購入額を決めず、金利上昇時の資金余力と保有中の費用まで確認したい。
出典・条件の確認：ドコモSMTBネット銀行「5年ルール／125％ルールについて」。本稿は仕組みを整理したもので、個別の融資条件や将来の金利を示すものではない。（2026年9月25日確認）